Lastrico Solare e Ripartizione delle Spese: cosa cambia dopo la Sentenza del Tribunale di Roma n. 6278/2026

La gestione delle spese condominiali relative al lastrico solare ad uso esclusivo continua a rappresentare uno dei temi più discussi all’interno del diritto condominiale. Con la recente Sentenza n. 6278 del 22 Aprile 2026, il Tribunale di Roma ha aggiunto un importante chiarimento interpretativo sull’applicazione dell’art. 1126 c.c., consolidando un orientamento giurisprudenziale già molto rilevante in materia di ripartizione delle spese.

La decisione affronta un tema estremamente delicato: la possibilità o meno di “scomporre” geometricamente la superficie del terrazzo per attribuire determinate spese esclusivamente al proprietario che ne ha l’uso esclusivo.

Lastrico Solare: funzione e responsabilità

Il lastrico solare non rappresenta solamente una superficie esterna o un terrazzo ad uso privato, ma svolge una funzione fondamentale per l’intero edificio: quella di copertura.

Proprio per questa ragione, il legislatore ha previsto una disciplina specifica all’interno dell’art. 1126 del Codice Civile, stabilendo che le spese di manutenzione e rifacimento debbano essere ripartite secondo criteri precisi:

• un terzo a carico del proprietario o dell’utilizzatore esclusivo;

• due terzi a carico dei condomini delle unità immobiliari sottostanti che beneficiano della funzione di copertura.

Questo principio nasce dal fatto che il lastrico solare produce un’utilità comune, anche quando il suo utilizzo è riservato ad un solo condomino.

La Sentenza del Tribunale di Roma n. 6278/2026

Con la pronuncia del 22 Aprile 2026, il Tribunale di Roma ha chiarito che il criterio previsto dall’art. 1126 c.c. deve essere applicato considerando la funzione complessiva del lastrico e non attraverso suddivisioni geometriche della superficie.

Secondo il Tribunale:

non è possibile isolare la porzione “aggettante” del terrazzo per attribuire integralmente il costo al proprietario esclusivo.

La funzione di copertura deve infatti essere valutata nella sua globalità, evitando interpretazioni parziali che rischierebbero di alterare il criterio legale di ripartizione delle spese.

Perché questa decisione è importante

La sentenza assume particolare rilievo perché interviene su una problematica molto frequente nei contenziosi condominiali: stabilire quando alcune parti del terrazzo possano essere considerate esclusivamente private e quindi sottratte alla disciplina del lastrico solare.

Il Tribunale di Roma ha ribadito un concetto fondamentale:

• ciò che conta non è soltanto la conformazione fisica della superficie;

• ciò che rileva realmente è la funzione strutturale di copertura dell’edificio.

Questo orientamento rafforza la tutela dell’equilibrio tra interesse individuale e interesse condominiale.

Ripartizione delle Spese del Lastrico Solare

Alla luce della sentenza, la ripartizione delle spese relative al lastrico solare deve continuare a seguire il criterio previsto dall’art. 1126 c.c., salvo casi particolari adeguatamente dimostrati.

Le spese possono riguardare:

• impermeabilizzazione;

• rifacimento pavimentazione;

• manutenzione strutturale;

• infiltrazioni;

• interventi urgenti;

• opere di consolidamento.

La presenza di porzioni sporgenti o aggettanti non consente automaticamente di modificare il criterio legale di riparto.

Infiltrazioni e responsabilità nel condominio

Uno degli aspetti più frequenti riguarda le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare. In questi casi è fondamentale distinguere:

• il danno subito dalle proprietà sottostanti;

• le spese necessarie al ripristino della copertura;

• le responsabilità nella manutenzione.

Anche sotto questo profilo, la giurisprudenza continua a valorizzare la funzione comune del lastrico, soprattutto quando il deterioramento incide sulla protezione dell’edificio.

Art. 1126 c.c.: principio sempre centrale

La decisione del Tribunale di Roma conferma ancora una volta come l’art. 1126 c.c. rappresenti il punto di riferimento principale per la gestione delle spese relative ai terrazzi con funzione di lastrico solare.

Il principio è chiaro:

• il proprietario esclusivo trae un’utilità diretta dall’utilizzo della superficie;

• il condominio beneficia della funzione di copertura dell’immobile.

Per questo motivo il legislatore ha previsto una ripartizione “mista”, capace di contemperare entrambe le esigenze.

Conclusioni

La Sentenza n. 6278/2026 del Tribunale di Roma rafforza un orientamento ormai consolidato nel diritto condominiale italiano: il lastrico solare deve essere considerato nella sua interezza funzionale e non può essere frammentato artificialmente per modificare la ripartizione delle spese.

Una decisione importante sia per gli amministratori di condominio sia per i proprietari immobiliari, perché offre maggiore chiarezza nella gestione dei contenziosi relativi a terrazzi, infiltrazioni e manutenzioni straordinarie.

Comprendere correttamente la disciplina del lastrico solare significa evitare errori nella ripartizione delle spese e ridurre il rischio di controversie tra condomini.